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中小机械企业置业困惑 租厂购厂还是买地自建

发布时间:2021/10/06 点击量:

  一方面是国家日益严格的土地政策,另一方面是不断攀升的土地价格,继融资难之后,“用地难”也早已成为中小企业发展的又一瓶颈 。凡是有厂房租赁经历的中小企业主,均对长期“寄人篱下”表示厌倦,他们都非常希望能拥有自己的厂房 ,但是用地难的现实却让众多中小企业主有梦难圆。据青岛木工机械协会一位副会长说,除了钱的问题,要想在青岛买到既有合适的发展环境,又双证齐全的厂房其实非常不容易。有的企业主想买地自建厂房 ,但是因为资金和规模限制,一般只需要几亩或十来亩地;可是由于土地集约化利用要求和国家政策限制等,工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均有严格要求,政府基本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。如今随着以青岛机械中小企业园为代表的第四代产业园,即“产业综合体”扎根莱西,用地难的问题将迎刃而解。

  “十年前我就开始纠结这个问题,一直到今天还没有解决。”青岛韩立机械有限公司老板韩立财说,“我租厂房已经十多年了,早已经被整得焦头烂额,尤其是这几年,租金不断提高 ,厂子被迫搬迁了好几次,每搬迁一次不仅花费不少,还造成员工离职和订单流失,而且公司形象也不好。”尤其在看到早些年买了地或者厂房的同行,厂房在不断升值,有的虽然拆迁,但得到的补偿甚至比十多年的利润还多,他就更后悔当初为什么不买块地或买个厂房 !韩总说:“当初一起创业的朋友,只要手中有自己厂房的,现在基本上都发达了。我当时主要是没钱,想买也买不起,如果当初有钱买了自己的厂或者土地,我的企业到今天可能就不是‘ 小微’企业了。不管怎样,现在手头有点钱了,我坚决不能再走老路,否则以后肯定还要后悔!”

  胶南市纺机协会发布的《2011年青岛纺机行业报告》显示,目前26% 纺机企业面临发展空间难题——现有土地满足不了企业扩张规模。城阳区机械行业协会的调查报告显示,87.5% 的机械企业面临缺地和拆迁。青岛华新机械有限公司负责人孙总最近忧心忡忡,他说:“我们一共有120多名工人,现在想扩产能没有土地,搬迁又要承担设备、人员迁移带来的各种损失 ,而且适合生产的厂区又很难找到。”类似的情况也发生在青岛久隆鼎机械有限公司身上,该公司负责人綦总说,企业需要整体搬迁,但“去哪儿”是个难题,“只有一边想法买地,一边寻找合适的厂房 ,但这两条路走起来都很难。

  一家常年租厂房的纺织机械企业老板刘先生说:“大约五年前吧,我租了个位置还不错的厂房,花了二十多万进行装修。等开工了之后,房东却坐地起价——把第二年的房租涨了将近50%,说什么物价上涨很厉害,其他人出价又高,如果还以原价租给我就等于做赔本买卖。”刘先生思量,花了这么多钱装修,搬走钱就白扔了,不搬吧,费用多出一大截,心里真是憋屈!他还表示,租厂房出现的问题可谓是五花八门,例如政府要求搬迁、企业形象问题、无法融资问题等等。

  另一位企业老板栾先生曾经购买过厂房,“我曾经买过一处3000多平方米的厂房,一下子拿出了600万元的资金 。等厂子建好了,账上也基本没钱了。”栾先生说,企业的经营因此差点陷入困境,好在那几年房价涨得快,后来把厂房倒手竟然还赚了些钱,坏事变成了好事!

  知名产业研究专家李蔚教授说,很多中小企业喜欢租厂房,认为成本低,很划算。的确,从短期看,企业付出少、摊销成本低。但长期而言这样并不划算,一是长期为房东打工,挣得的利润差不多都交给了房东;二是企业始终没有固定资产,所以银行融资困难;三是企业形象不好,客户信任度差,拿单比较困难。更为关键的是,奋斗了一辈子,都还没有一个属于自己的厂房 ,心理上会很失落。就像现在的住房市场,租房很便宜,但人们还是要买,除了增值,主要还是心里踏实。

  有的企业主经过一番斟酌,认为买地自建厂房最经济。有着多年产业园建设经验的中一集团总裁刘江博士对这个观点进行了分析:“首先,中小企业买地本身就很难,因为政府出让工业用地的面积基本都在30亩以上,这样的面积,很多中小企业根本就买不起;即便买到地,自建成本也并不比直接购买标准化厂房低”。以8米檐高的双层板的钢结构厂房为例,刘江博士简单估算了一下,“从申请土地指标,到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建设全过程,包括土地成本、建安成本(含土建和钢构)、水电路和绿化等配套、耕地占用税等土地税费、报建费等建设税费等,以及必须发生的管理费用等,合计约1700元/平方米,这个数字可能会出乎很多人的意料,但这是事实,因为很多人忽略了基础设施、报建、税收等相关费用,只计算了建安成本。”

  青岛机械中小企业园一期业主、青岛中晨康地农牧发展有限公司的汪总表示:“自建不仅费用高 ,而且手续繁杂,周期很长,如果没有相关经验的专业人员,会因此搞得焦头烂额,从交保证金到拿到土地,至少需要9个月的时间。这个过程中,得先把买地款交给政府,需安排一个专门的团队与政府对接,期间需要与发改、国土、规划、建设、房产、环保、消防、工商、税务、城管等十几个部门打交道,要折腾大半年才能拿到土地证,然后施工又要好几个月,前后算下来一般需要2年时间才能投产,这样漫长的过程,人员的工资、资金成本、招待费用、人情往来等等费用着实不低。最后算下来,跟园区二期的标准化厂房价格差不多,而且在园区买厂房的话还可以办理六成按揭贷款,不占压流动资金,真是省钱、省时又省心!

  采用按揭买厂房,这是汶川地震灾区才能享有的特殊政策,青岛银行在对在灾区厂房按揭的成功经验进行考察后,在中国东中部地区第一个推出了厂房按揭模式,像住房一样,对标准化厂房提供按揭,帮助中小企业实现了轻松购厂的梦想。

  “我行针对青岛机械中小企业园量身定制的厂房按揭服务,虽然借鉴了成都彭州的灾区模式,但根据青岛的实际进行了调整,可以说是中一集团和青岛银行战略合作的一个创新性的金融产品,它大大降低了企业购买厂房的门槛,缓解了中小企业的资金困难。”青岛银行相关负责人表示。“六成按揭,四成首付,且利率不高 ,基本与个人购买商品房的按揭类似,相信对谋求发展的青岛中小企业来说是一个福音。”

  “当时第一眼看到青岛机械中小企业园的信息,说是双证齐全,可以六成按揭,我就立刻眼前一亮。”青岛昌茂机械有限公司苏总告诉我们。“我预订了一个独栋厂房,占地5亩左右,建筑面积有2100平方米,估价370万元左右,首付不过148万元,剩下的钱分5年还给银行就行了,利息也不高 。对我来说既有了生产场地,又有了自己的物业资产,还不至于一下子占用太多资金。有了自己的厂房 ,一方面可以保值增值,5年按揭还完后还可以再抵押贷款,另一方面若是将来企业做大了,对现有厂房进行升级改造也未尝不可。”

  “除此之外,园区标准化厂房已经做好了围墙、绿化、道路、地面硬化、门卫室等,连门窗、电动大门都安好了,只需要稍微粉刷一下,接通水电,把设备搬过来就可以生产了。”苏总说,“另外还有一点特别满意,就是独门独院,还有个1500平方米的大院子!”